Baufinanzierung: Wieviel Haus kann ich mir leisten?

Der Kauf sowie der Bau einer Immobilie stellt für viele Menschen ein entscheidender Wendepunkt im finanziellen Leben dar. Oftmals ist diese Entscheidung dann auch mit großen, finanziellen Herausforderungen verbunden. Leider steht dieses Thema weder auf dem individuellen schulischen, noch universitären Lehrplan. Der erste Schritt auf dem Weg zur Traumimmobilie führt daher oft über die Bestandsaufnahme der eigenen Finanzen, um herauszufinden, wie viel Haus ich mir leisten kann. Der zweite Schritt hingegen über die Bank, um eine geeignete Finanzierung zu finden.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ihr Haushaltsüberschuss (Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben) kann zur Tilgung eines Immobilienkredits verwendet werden
• ermitteln Sie auf dieser Basis den maximalen Kauf- oder Baupreis Ihrer Immobilie
• je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto günstiger später der Kredit
• vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten (oftmals zwischen 10 und 15 Prozent)
• checken Sie vorab verschiedene Baufinanzierungsarten (Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen usw.)

Viele Deutsche verlassen sich bei der Finanzierung einer Immobilie noch immer auf ihr Bauchgefühl. Bei einem derartig komplexen Projekt wie beispielsweise der Kauf oder der Bau einer eigenen Immobilie muss die individuelle, finanzielle Situation aber immer genau geprüft werden. Diese gibt im Endeffekt Auskunft darüber, wieviel Haus ich mir leisten kann. An sich könnte der Zeitpunkt für die Finanzierung einer Immobilie besser nicht sein: aktuell belaufen sich die durchschnittlichen Baudarlehenszinsen auf gerade einmal 0,90 bis 1,00 Prozent bei Standardfinanzierungen. Auch Negativzinsen in Höhe von durchschnittlich -0,50 Prozent sowie eine historisch hoher Inflationsrate um die 4,50 Prozent (Stand: Oktober 2021) überzeugen immer mehr Menschen in Deutschland von Anschaffung einer eigenen Immobilie. Ein weiterer Grund, der dafürspricht, sind die stetig steigenden Mietspiegel in vielen Großstädten Deutschlands – im Zeitraum 2015 bis 2021 stiegen die Mieten in Deutschland beispielsweise um circa 8,40 Prozent! Im nun folgenden Artikel soll es daher einmal darum gehen, wie Sie als potenzieller Immobilienkäufer oder Bauherr Ihre individuelle Immobilienfinanzierung gemäß Ihrer Finanzsituation gestalten können und wieviel Kredit Sie bekommen können. Wir möchten dabei speziell auf die folgenden Punkte eingehen:

Was ist überhaupt eine Baufinanzierung?

Unter dem Begriff Baufinanzierung sind sämtliche Finanzierungsarten zu verstehen, die die Anschaffung und Finanzierung einer Immobilie auf Kredit zum Ziel haben. Dabei spielt es keine Rolle, um welche Immobilienart es sich dabei handelt (also beispielsweise Grundstücke, Eigentumswohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Bestands- oder Neubauimmobilien). Das Themengebiet der Baufinanzierung ist also an sich ein sehr großer Bereich und sollte mit anderen Themen wie Sachabsicherung, Risikoabsicherung (BU oder RLV, Dread Desease usw.) abgestimmt sein. Für die Finanzierung von Immobilien kommen ganz grundsätzlich folgende Baufinanzierungsarten in Betracht:

• Annuitätendarlehen
• Forward-Darlehen
• Bauspardarlehen
• Wohnriester
• KfW-Darlehen
• Festdarlehen
• Lebensversicherungen
• Selbstfinanzierung
• Immobilientausch
• Arbeitgeber-Darlehen
• Darlehen von Verwandten

Wird eine Immobilie per Kredit finanziert, so liest man in der Regel, dass Sie als potenzieller Kreditnehmer einen Eigenkapitalanteil zwischen 20 und 30 Prozent in die Finanzierung einbringen. Macht das in einer Niedrigzinsphase wirklich Sinn? Viele Banken bieten jedoch auch Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital an. Und ist dies überhaupt sinnvoll?

Wofür kann eine Baufinanzierung genutzt werden?

Mit einer Baufinanzierung können Sie eine Immobilie entweder kaufen, bauen, sanieren oder modernisieren. Etwaige Darlehen sind jedoch zweckgebunden, sodass Sie deren tatsächliche Verwendung stets beim Kreditgeber nachweisen müssen – zum Beispiel in Form von Rechnungen oder Belegen. Baufinanzierungen werden dabei besonders gern für folgende Vorhaben genutzt:

• Bauland kaufen
• Grundstück kaufen
• Außenanlagen kaufen
• Haus oder Eigentumswohnung kaufen
• Mehrfamilienhaus kaufen

Ihr individuelles Baudarlehen können Sie beispielsweise auch für die Außenanlagen einer Immobilie aufwenden.

Wieviel Kredit bekomme ich?

Der Traum der eigenen Immobilie lässt sich oftmals nur durch ein Darlehen realisieren. Die Antwort auf die Frage „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“ wird daher oft dadurch beeinflusst, wie hoch der individuelle Kreditrahmen ist. Bei diesem handelt es sich um einen willkürlichen Wert, sondern dieser wird aufgrund zahlreicher Variablen von den Banken berechnet. Darunter zum Beispiel folgende Variablen:

• das Haushaltsnettoeinkommen
• bestehende Kreditverpflichtungen (zum Beispiel Konsumkredite, Studienkredite usw.)
• individueller SCHUFA-Score
• Höhe der aktuellen Renteninformationen
• Weitere, private oder betriebliche Altersversorgungen (=> Bafin Check Lebensphasenplanung)
• direktes und indirektes Eigenkapital

Weiterhin ist noch wichtig, wieviel Eigenkapital Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen. In den nun folgenden Unterabschnitten möchten wir darüber hinaus noch weitere Kriterien aufzeigen, die Ihren Kreditrahmen maßgeblich beeinflussen.

Die „35-Prozent-Regel“

Es gibt eine Faustregel, die besagt, dass Sie nie mehr als 35 Prozent Ihres individuellen Haushaltsnettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung aufbringen müssen sollten. Viele Banken halten sich an dieses, auch als die „35-Prozent-Regel“ bezeichnetes Kriterium bei der Kreditvergabe. Berechnen Sie sich daher im Vorfeld zunächst Ihr Haushaltsnettoeinkommen und multiplizieren dieses mit dem Faktor 0,35 – so erhalten Sie Ihren Budget-technischen Maximalwert gemäß diesem Kriterium.

Eigenkapitalanteil

In puncto „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“ ist außerdem wichtig, wieviel Eigenkapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen möchten. Auch hier gibt es eine entsprechende Faustregel, die besagt, dass Sie zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital in Ihre individuelle Immobilienfinanzierung einbringen sollten. Diese sollten vor allem zur Begleichung der Kaufnebenkosten (circa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) aufgewendet werden. Dabei gilt: je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto höher auch die Chancen auf eine Kreditzusage, beziehungsweise desto geringer die zu erwartenden Kreditzinsen. Als Eigenkapital zählen zudem Gelder auf Tagesgeld, Sparbuch, im Bausparvertrag oder indirektes Eigenkapital in Lebens- und Rentenversicherungen oder zum Beispiel und Ihre Eigenleistungen.
JA, aber. Das ist die Allgemeine, vorteilhafte Regel für den Kreditgeber. Eine Finanzierung ist zu 85% individuell und ob so viel/wenig Eigenkapital Sinn macht sollte jemand prüfen der die Interessen des Kreditnehmers vertritt.

Beispielrechnungen

Wir möchten die beiden Kriterien „35-Prozent-Regel“ sowie „Eigenkapitalanteil“ hinsichtlich der Thematik „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“ gern anhand drei praktischer Rechenbeispiele aufzeigen:

Haushaltsnetto- einkommen	Eigenkapital	maximale Monatsrate	maximaler Kaufpreis
3.000 Euro	40.000 Euro	1.050,00 Euro	366.452,42 Euro
4.000 Euro	40.000 Euro	1.400,00 Euro	435.269,89 Euro
5.000 Euro	40.000 Euro	1.750,00 Euro	544.087,37 Euro
6.000 Euro	40.000 Euro	2.100,00 Euro	652.904,84 Euro

(zugrundeliegender Darlehenszins in Höhe von 1,00 Prozent sowie 30 Jahre Laufzeit, maximaler Kaufpreis = Kreditbetrag + Eigenkapital)

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Nachdem Sie bereits theoretisches Wissen rund um die Thematiken „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“ und „Wieviel Kredit bekomme ich?“ gesammelt haben, möchten wir Ihnen nun die praktische Umsetzung einer Baufinanzierung aufzeigen. Wir möchten dabei auf die folgenden Punkte eingehen:

• so überprüfen Sie die für Sie infrage kommenden Baufinanzierungsarten
• so berechnen Sie Ihre individuellen Kaufnebenkosten
• so rechnen Sie potenzielle Eigenleistungen gegen
• diese Dokumente benötigen Sie für die Beantragung einer Baufinanzierung [inklusive kostenlosem Tool!]
• so funktioniert die Auszahlung einer Baufinanzierung

Schritt 1: Baufinanzierungsarten überprüfen

Zunächst müssen Sie prüfen, welche Finanzierungsart sich für Ihre individuelle Baufinanzierung am besten eignet. Diesbezüglich sind folgende Faktoren wichtig:

• wieviel Eigenkapital bringen Sie in die Immobilienfinanzierung ein?
• wieviel Eigenleistungen übernehmen Sie?
• wieviel Planungssicherheit benötigen Sie?
• wie flexibel sind Sie?
• wie risikoaffin sind Sie?
• wann wollen Sie eine Immobilie finanzieren (sofort oder erst in ein paar Jahren?)?

Entscheiden Sie sich gemäß den Antworten auf die obigen Fragen dann für die passende Baufinanzierung (möchten Sie beispielsweise sofort bauen, benötigen Planungssicherheit und verfügen über nur wenig Eigenkapital, dann würden sich Darlehen mit längerer Zinsbindung eignen. Die Entscheidung darüber wird uns oft von der Presse abgenommen, die stark Banken-werbend agiert. Vielerorts heißt es daher: „Mit sowas gehen Sie am besten zu Ihrer Hausbank!“. Viele privaten Bauherren oder Immobilienkäufer schauen zudem vermehr auf die Konditionen ihrer Baufinanzierung und weniger auf die Konzeption. Wobei letztere sicherlich mehr als 50 Prozent Anteil an einer gelungenen Baufinanzierung hat. Treten Sie gern unserer kostenloser Online-Beratung bei und wir beraten Sie bezüglich der passenden Finanzierung.

Schritt 2: Kauf- sowie Kaufnebenkosten beachten

Bei den Kaufnebenkosten handelt es sich um alle kaufspezifischen Kosten, die dem reinen Kauf- oder Baupreis Ihrer Immobilie hinzuzurechnen sind. Diese beziffern sich in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Gesamtpreises und gliedern sich in folgende Posten auf:

• circa 1,50 bis 2,00 Prozent Grundbuchamt- und Notarkosten
• circa 3,57 bis maximal 7,14 Prozent Maklergebühren (je nach Bundesland)
• zwischen 3,50 und 6,50 Prozent Grunderwerbssteuern (je nach Bundesland)

Möchten Sie also beispielsweise für 200.000 Euro ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, dann sollten Sie in puncto „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“ unbedingt noch circa 20.000 bis 30.000 Euro an Kaufnebenkosten zusätzlich einkalkulieren!

Schritt 3: Eigenleistungen einbringen

Durch Eigenleistungen können Sie vor allem beim Bau oder Umbau Ihrer Immobilie große Mengen an Geld einsparen. Derartige Eigenleistungen können beispielsweise in Form von direkten Leistungen durch Verwandte, Bekannte oder Sie selbst umgesetzt werden. Es kann sich dabei aber auch um in das Bauvorhaben eingebrachte Baumaterialien handeln. Prüfen Sie daher vorab, wieviel Sie selbst übernehmen können und beziffern Sie dies dann in Form eines Nennbetrags. Diesen ziehen Sie dann ganz einfach von Ihrem geplanten Baudarlehen ab – das akzeptieren im Übrigen auch viele Banken, insofern Sie hier eine Eigenerklärung dazu abgeben!

Schritt 4: Checkliste für die Beantragung

Anbei eine kleine Checkliste, welche Unterlagen Sie unbedingt für die Beantragung eines Baudarlehens oder Immobilienkredits benötigen:

•  beglaubigte Kopie Ihres gültigen Personalausweises oder Reisepasses
•  Eigenkapitalnachweis (zum Beispiel in Form von Kontoauszügen)
•  Lohn- oder Gehaltsabrechnungen (der letzten 3 Kalendermonate)
•  letzten 2 Einkommenssteuerbescheide
•  aktuelle Rentenbescheide
•  eine von Ihnen unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
•  der Kaufvertrag Ihrer Immobilie
•  Baugenehmigung (nur bei Neubau)
•  Flurkarte/Lageplan
•  Nachweis einer Wohngebäudeversicherung

Nutzen Sie hierfür gern auch unser praktisches „Checkliste-Finanzierungstool“, um die Kosten Ihrer individuellen Immobilienfinanzierung genau zu berechnen. Das Tool stehen Ihnen zum kostenlosen Download zur Verfügung und hilft Ihnen dabei, alle notwendigen Schritte bei der Beantragung von Baufinanzierungen genau im Überblick zu behalten.

Hier finden Sie den kostenlosen Download

Schritt 5: Auszahlung

Die Auszahlung Ihres Baudarlehens erfolgt an sich selten per Einmalbetrag. Für die Banken ist das Risiko, dass das Darlehen missbräuchlich verwendet wird, oftmals zu groß, beziehungsweise sind diese von den gesetzlichen Aufsichtsbehörden dazu beauftragt, die Mittelverwendung Ihrem genehmigten Zweck zuzuführen. Aus diesem Grund übernehmen die Kreditgeber häufig selbst die Überweisung des Kaufbetrags oder der einzelnen Teilleistungen des Bauvorhabens. In einigen Fällen bekommen Sie Ihr Baudarlehen mitunter in Teilbeträgen ausbezahlt und müssen deren zweckgebundene Überweisungen regelmäßig durch beispielsweise Rechnungen oder Belege nachweisen.

Was kann ich mir in puncto Haus oder Eigentumswohnung kaufen nun leisten?

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass Ihr individueller Kreditrahmen in puncto „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“ vor allem von Ihrem Haushaltsnettoeinkommen, Ihrem Eigenkapitalanteil bei der Immobilienfinanzierung sowie der Höhe Ihrer Eigenleistungen abhängig ist. Darüber hinaus spielen noch weitere Faktoren wie beispielsweise bestehende Kreditverpflichtungen eine wichtige Rolle. Kalkulieren Sie in Ihr individuelles Budget – nebst der reinen Kreditraten – unbedingt auch finanzielle Puffer mit ein, die zum Beispiel für ungeplante Reparaturen am Objekt zurückgelegt werden. Je nach Alter Ihrer Immobilie sollten Sie hierfür in jedem Fall zwischen 7 und 11 Euro pro Quadratmeter und Monat zur Seite legen. Denken Sie aber auch über alternative Finanzierungsmöglichkeiten in Form von Festdarlehen in Verbindung mit breit diversifizierten Indexfonds [ETFs] nach. Anstatt der monatlichen Rückzahlungsverpflichtungen können Sie jenes Geld beispielsweise investieren und zu attraktiven Marktrenditen von durchschnittlich 9,00 Prozent für sich arbeiten lassen und vom Zinseszins profitieren. Bei einem Festdarlehen zahlen Sie dann über die gesamte Laufzeit lediglich Kreditzinsen und begleichen die Darlehensschuld komplett am Ende der Laufzeit.

Fazit zum Thema: „Baufinanzierung: Wieviel Haus kann ich mir leisten?“

Anstatt auf Baudarlehensfinanzierungen oder Immobilienkredite mit hohen, monatlichen Kreditraten zu setzen, können beispielsweise Festdarlehen und der gleichzeitige Aufbau eines langfristig orientierten und breit diversifizierten Depots, bestehend aus nachhaltigen und renditestarken Anlageklassen wie zum Beispiel klassischen Aktienfonds von Vorteil sein. Nach unserer Ansicht kann Ihnen in puncto Baufinanzierung nur ein erfahrener Berater mit einer Genehmigung nach §34i und §34f wirklich weiterhelfen – sowohl rechtlich, als auch vom Know-how her. Zu den Themen Baufinanzierung, ETF Sparpläne und alternative Kapitalanlagemöglichkeiten berät Sie Herr Jürgen Keilbach gern umfassend und persönlich! Jürgen Keilbach ist ein anerkannter Finanzberater mit mehr als 30 Jahren Erfahrung am Markt und bietet Ihnen eine große Auswahl an nachhaltigen und qualitativ hochwertigen Finanzprodukten und Finanzierungsmöglichkeiten ohne Anbieterbindung. Auf der Plattform WhoFinance wurde Herr Jürgen Keilbach zum TOP 1 Finanzberater Mannheim und Rhein-Neckar-Kreis ausgezeichnet. Das Team von Herrn Jürgen Keilbach betreut bisweilen mehr als 1.000 Mandanten und spart diesen durch kluge und umsichtige Finanzierungs- und Investmententscheidungen durchschnittlich ein Pendant von bis zu einem Nettomonatsgehalt pro Kalenderjahr! Das freundliche Team der Finanzberatung Jürgen Keilbach freut sich daher schon auf Ihre Kontaktaufnahme!