Erfahrungen mit offenen Immobilienfonds auf einen Blick

Offene Immobilienfonds waren in den vergangenen Jahren eine überaus beliebte Anlageform, da diese durch hohe Renditen, viel Sicherheit sowie eine gute Flexibilität überzeugten. Im Grunde genommen also all das, was Sie als potenzieller Anleger sich wünschen!

Doch wie steht es im Detail um diese Anlageklasse? Taugt die Anlageklasse der offenen Immobilienfonds wirklich etwas? In den folgenden Abschnitten möchten wir Ihnen dir Vor- und Nachteile sowie die Funktionsweise der offenen Immobilienfonds gern einmal näher vorstellen.

Das Wichtigste in Kürze

1. Was ist ein offener Immobilienfonds überhaupt?
2. Wie funktioniert ein offener Immobilienfonds?
3. Wofür ein offener Immobilienfonds Ihr Kapital einsetzt
4. Liquidität bei offenen Immobilienfonds kostet Sie Rendite
5. Eher verhaltene Wertentwicklungen bei offenen Immobilienfonds
6. Sicherheit & Seriosität von offenen Immobilienfonds nicht immer gegeben
7. Haltefristen und weitere Bedingungen machen es unnötig kompliziert
8. Sind offene Immobilienfonds eine rein deutsche Erscheinung?
9. Unser Fazit zum Thema offene Immobilienfonds

Was ist ein offener Immobilienfonds überhaupt?

Ein offener Immobilienfonds investiert – wie der Name bereits vermuten lässt – in Immobilien (sprich: in Grundstücks- oder Sondervermögen). Das Anlagevermögen muss dabei – per Gesetz – auf unterschiedliche Immobilieninvestments verteilt werden. Offene Immobilienfonds können daher nicht „alles auf eine Karte setzen“ und in nur ein großes Immobilienprojekt investieren.

In der Praxis beteiligen sich offene Immobilienfonds vorrangig an Gewerbeimmobilien. Darunter fallen unter anderem Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien wie zum Beispiel Supermärkte sowie Lagerhallen. Erträge erwirtschaftet der offene Immobilienfonds dann durch die dadurch generierten Mieterträge sowie durch die Wertsteigerungen der Objekte.

Wie funktioniert ein offener Immobilienfonds?

.Es ist für normale Privatanleger extrem schwierig, überhaupt in Immobilien zu investieren. Der Grund: Oftmals sind große Kapitalmengen notwendig und das Risiko ist enorm!

Der Sinn hinter dem offenen Immobilienfonds ist es nun, dem Anleger auch diese Anlageklasse durch den Zukauf von kleinen Stückelungen zugänglich zu machen – was mehr oder weniger gut gelingt! Die Fondsanteile können dann börsentäglich gehandelt werden und generieren für Sie als potenziellen Anleger zwischenzeitlich auch Erträge in Form von Fondsausschüttungen.

Da Sie Ihre Fondsanteile jederzeit wieder verkaufen können, muss der Fonds auch über eine gewisse Liquiditätsreserve verfügen. Deshalb wird ein gewisser Teil des Anlagevolumens bei offenen Immobilienfonds auch in flexible Geldmarktanleihen investiert, die jederzeit abrufbar sind.

Und hier wird es für Sie als Anleger schon unrentabel: Flexible Geldmarktanleihen kosten Sie nämlich wertvolle Renditen, da diese in der Regel nur sehr niedrige bis gar keine Erträge erwirtschaften!

Im Schnitt beträgt diese Liquiditätsreserve rund 5 Prozent des Fondsgesamtvolumens und schwankt beständig – maximal darf diese jedoch bei 49 Prozent liegen. Durch die Liquiditätsreserve muss das sogenannte Aussetzrisiko abgedeckt werden – also das Risiko, dass der Liquiditätsanteil des Fonds unter 5 Prozent rutscht und dieser damit zeitweilig ausgesetzt wird. Über dieses Risiko muss Sie die entsprechende Fondsgesellschaft ungefragt informieren!

Hier haben Sie auch gleich ein weiteres Manko von offenen Immobilienfonds: Das Aussetzungsrisiko! Denn tritt obiger Fall ein, so wird der offene Immobilienfonds kurzerhand ausgesetzt und Sie als potenzieller Anleger erhalten in dem Zeitraum weder Erträge, noch kommen Sie an Ihr hart erspartes Geld!

Wofür ein offener Immobilienfonds Ihr Kapital einsetzt

Ein offener Immobilienfonds muss Ihr Kapital in mindestens 10 verschiedene Objekte investieren. Was auch durchaus Sinn ergibt. Denn durch Diversifikation sinkt auch Ihr individuelles Risiko. Statistisch gesehen ist eine Diversifizierung über 10 verschiedene Anlageobjekte zwar überaus effektiv, da diese den größten Mehrwert für den Anleger bietet und Ihre Rendite maximiert sowie gleichzeitig Ihr individuelles Risiko minimiert. In der Praxis kann dies natürlich auch schnell zu Überdiversifikation führen.

Und noch weitere Anforderungen an das Investitionsverhalten eines offenen Immobilienfonds möchten wir Ihnen natürlich ebenso wenig vorenthalten:

• pro Objekt dürfen leider nicht mehr als 15 Prozent des Fondsvermögens investiert werden
• nur maximal 20 Prozent des Fondsvermögens dürfen in Grundstücke oder Bauimmobilien investiert werden
• maximal 30 Prozent des Fondsvermögens dürfen in Fremdwährung investiert werden (insofern ohne Währungsrisiko abgesichert)
• offene Immobilienfonds dürfen selbst nur zu maximal 20 Prozent in Immobiliengesellschaften investiert sein

Hier ergeben sich für Sie als Anleger also weitere Nachteile: Sie sind zum einen allzu stark in ihrem Heimatmarkt investiert („30 Prozent-Fremdwährung-Schwelle“) und zum anderen kann der offene Immobilienfonds Ihr Kapital auch nicht kurzfristig in lukrative Projekte bündeln (15 Prozent-Hürde pro Objekt).

Liquidität bei offenen Immobilienfonds kostet Sie Rendite

Hohe Liquiditätsreserven – oder auch: Liquiditätsquoten genannt – sind offenen Immobilienfondsgesellschaften natürlich ein Dorn im Auge, da nicht investiertes Kapital schlussendlich Ihre individuelle Rendite schmälert.

Aufgrund der aktuellen Minuszinsproblematik kosten größere Cash-Bestände der Fondsgesellschaft sogar Geld, anstatt welches für dieses zu erwirtschaften – aktuell fallen auf die Liquiditätsreserve von offenen Immobilienfonds im Schnitt zwischen 1,50 und 2,50 Prozent an Kosten in Form von Negativzinsen oder Verwaltungskosten an.

Ein weiterer Renditekiller ist zudem die Inflation. Die sich in Deutschland historisch gesehen bei rund 2,00 Prozent pro Jahr bewegt und in jedem Fall von der individuellen Fondsrendite abgezogen werden muss.

Eher verhaltene Wertentwicklungen bei offenen Immobilienfonds

Hier einmal die durchschnittlichen Renditen der wohl bekanntesten, offenen Immobilienfonds Deutschlands im Vergleich:

Wie Sie sehen, bewegen sich diese mit gerade einmal 2,17 bis 2,63 Prozent Durchschnittsrendite nur knapp über der durchschnittlichen Inflationsrate – vor Ausgabeaufschlag, wohlgemerkt!

Um einen besseren Vergleich ziehen zu können, haben wir die offenen Immobilienfonds mit einem konservativen Aktienfonds dem FvS SICAV Multiple Opportunities R der Fondsgesellschaft Flossbach von Storch Invest verglichen. Dessen durchschnittliche Rendite lag in den letzten 10 Jahren bei 8,95 % p.a.

Sicherheit & Seriosität von offenen Immobilienfonds nicht immer gegeben

Zwar gelten Immobilien an sich als sichere und solide Anlageklasse, das Gleiche gilt aber nicht auch für offene Immobilienfonds. Im Verlauf der letzten Finanzkrise im Jahre 2007 bekamen viele Anleger Panik und strebten einen Kapitalabzug ihrer Investitionen aus offenen Immobilienfonds an. Dadurch wurden die Liquiditätsreserven vieler Fonds schnell aufgebraucht, was zu deren Schließung führte. Auch heute noch – nach fast 15 Jahren – befinden sich immer noch viele, offene Immobilienfonds in Abwicklung und ehemalige Anleger kommen noch immer nicht an ihr Geld.

Die Rückzahlung der ursprünglichen Anlagegelder wird erst dann stattfinden, sobald die entsprechenden Fondsgesellschaften die Fondsimmobilien vollständig verkauft haben, alle Kreditschulden getilgt haben und dann das restliche Kapital an die Investoren ausschütten können. Dieser Fall zeigte einmal deutlich, dass offene Immobilienfonds an sich ebenso risikoreich sind und gegebenenfalls zum Totalverlust führen können!

Im Schnitt betrug der durchschnittliche Verlust, den Anleger durch die Finanzkrise im Jahre 2007 bei offenen Immobilienfonds zu verschmerzen hatten, demnach zwischen 10 und 50 Prozent. Damit fällt der maximale Drawdown bei offenen Immobilienfonds insgesamt sehr hoch aus, weshalb offene Immobilienfonds längst nicht so sicher und risikoarm sind, wie oftmals vermutet.

Bisweilen laufen hinsichtlich der offenen Immobilienfonds noch etliche Verfahren, in denen ehemalige Anleger die Fondsgesellschaften auf das Nichthinweisen hoher Risiken anklagen. Und noch immer betrifft der Verlust der offenen Immobilienfonds viele Privatanleger in Deutschland, die dadurch große Teile ihres Vermögens verloren haben!

Haltefristen und weitere Bedingungen machen es unnötig kompliziert

Nach der Krise von 2007 schuf der Gesetzgeber im Jahre 2013 neue Regelungen, mit denen künftigen Liquiditätsengpässe besser entgegengewirkt werden soll. Diese finden Sie im Kapitalanlagengesetzbuch (kurz: KAGB).

Fondsanteile, die Sie vor dem 21.07.2013 gekauft haben, müssen Sie vor Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten haben. Zudem gilt eine einjährige Rückgabefrist, in der der Verkauf der Fondsanteile von Ihnen anzugeben ist. Auch können Fondsgesellschaften ab sofort bestimmte Termine für die Rückgabe setzen – es gilt keine börsentägliche Rücknahme mehr.

Für Sie als potenzieller Anleger ist das ein absolutes Fiasko, da Ihnen dies die notwendige Flexibilität und auch Spontanität nimmt, auf wirtschaftliche Ereignisse reagieren zu können!

Fondsanteile hingegen, die nach dem 21.07.2013 gekauft wurden, weisen zwar ähnliche Regelungen auf, jedoch gelten diese nur für Anteile in einem Wert von mehr als 30.000 Euro pro Kalenderjahr.

Bei Fondsanteilen, deren Kauf noch weiter zurückliegt (sprich: vor dem 01.01.2013), muss die 24-monatige Haltefrist überhaupt nicht beachtet werden. Die 12-monatige Rückgabefrist gilt auch hier nur – wie bei Anteilen, die nach dem 21.07.2013 gekauft wurden – ab Fondsanteilen größer 30.000 Euro Wert pro Kalenderjahr.

Insgesamt herrscht bei den offenen Immobilienfonds also ein stellenweise undurchschaubares und unnötig kompliziertes Wirrwarr vor, welchem Sie sich als Anleger nicht unbedingt aussetzen sollten!

Sind offene Immobilienfonds eine rein deutsche Erscheinung?

Gleichwertige oder ähnliche Anlageprodukte wie die deutschen, offenen Immobilienfonds existieren beispielsweise in den USA oder in Großbritannien de facto überhaupt nicht.

Warum? Offene Immobilienfonds werden intransparent bewertet! Das würde von ausländischen Aufsichtsbehörden, als auch von den Anlegern selbst nicht akzeptiert werden.

Auch die durchschnittliche Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds von gerade einmal 2,61 % innerhalb der vergangenen 10 Jahre dürfte ein weiterer Grund sein. Speziell in den anglo-amerikanischen Ländern liegen die durchschnittlichen Inflationsraten erfahrungsgemäß immer zwischen 2,50 und 4,00 Prozent – zum Vergleich: in Deutschland im Schnitt bei etwa 2,00 Prozent. Offene Immobilienfonds sind also an sich eine rein deutsche Erscheinung und obendrein noch ein renditetechnisches Nullsummenspiel!